Droit au bail ou fonds de commerce : quelle option choisir ?

Investir dans un commerce immobilier est une décision importante pour tout entrepreneur. Deux options principales s'offrent à vous : le droit au bail ou l'acquisition d'un fonds de commerce. Chaque option présente ses avantages et ses inconvénients, et le choix optimal dépendra de votre situation financière, de vos objectifs à long terme et de la stratégie d'entreprise que vous souhaitez mettre en place.

Le droit au bail : une option accessible pour certains

Le droit au bail commercial vous permet d'accéder à un local commercial spécifique sans être propriétaire du fonds de commerce. Cette option est souvent plus accessible financièrement que l'achat d'un fonds de commerce, ce qui peut être un atout majeur pour les entrepreneurs débutants ou ceux disposant d'un capital limité.

Avantages du droit au bail :

• Coût initial plus faible : Le prix du bail est généralement inférieur au prix d'acquisition d'un fonds de commerce. Cela permet de réduire le capital nécessaire pour démarrer votre activité.
• Moindre risque d'endettement : L'investissement initial est moins important, ce qui réduit le risque d'endettement et de difficulté à rembourser vos prêts. Par exemple, un bail pour un local de 100 m² dans une zone commerciale de Paris peut coûter environ 2 000 € par mois, tandis qu'un fonds de commerce similaire dans la même zone pourrait se négocier entre 150 000 € et 250 000 €.
• Possibilité de négocier des conditions spécifiques : Vous pouvez négocier avec le propriétaire du local des conditions spécifiques, telles que la durée du bail, le loyer ou les travaux à effectuer dans les locaux. Par exemple, vous pouvez demander un bail de 5 ans avec une option de renouvellement de 2 ans, ou négocier une clause de révision du loyer annuelle basée sur l'indice des prix à la consommation.

Inconvénients du droit au bail :

• Pas de propriété du fonds de commerce : Vous n'êtes pas propriétaire du fonds de commerce et ne pouvez pas le revendre. Vous ne pouvez donc pas réaliser de plus-value sur l'investissement.
• Dépendance au propriétaire du local : Vous êtes dépendant du propriétaire du local pour le renouvellement du bail. Un refus de renouvellement peut vous obliger à déménager et à recommencer votre activité ailleurs. En effet, le propriétaire du local peut choisir de ne pas renouveler le bail pour louer le local à un prix plus élevé ou pour un autre type d'activité.
• Risques de non-renouvellement du bail : Le propriétaire du local peut décider de ne pas renouveler le bail à son terme, vous obligeant à quitter les lieux et à rechercher un nouveau local. Ce risque est particulièrement élevé si le bail est de courte durée ou si le marché immobilier est en pleine expansion.

Cas d'utilisation du droit au bail :

• Entrepreneurs débutants : Le droit au bail peut être une option intéressante pour les entrepreneurs débutants qui n'ont pas encore un capital important à investir.
• Franchises : De nombreuses franchises proposent des contrats de droit au bail, ce qui permet aux franchisés d'accéder à un local et d'exploiter la marque sans avoir à acquérir un fonds de commerce. Par exemple, la franchise "Le Comptoir de l'Artisan" propose des contrats de droit au bail pour ses boulangeries artisanales.
• Activités saisonnières : Si votre activité est saisonnière, le droit au bail peut être une solution plus flexible que l'achat d'un fonds de commerce. Vous pouvez louer le local uniquement pendant la période d'activité. Par exemple, une boutique de vente de maillots de bain peut louer un local en bord de mer uniquement pendant la saison estivale.
• Recherche d'un local spécifique : Si vous recherchez un local spécifique pour votre activité, le droit au bail peut vous permettre d'obtenir le local souhaité sans avoir à acheter le fonds de commerce. Par exemple, si vous souhaitez ouvrir un restaurant dans un quartier spécifique, le droit au bail peut vous permettre d'accéder au local idéal sans avoir à racheter le fonds de commerce d'un restaurant existant.

L'acquisition d'un fonds de commerce : investir dans une entreprise établie

L'acquisition d'un fonds de commerce représente l'ensemble des éléments matériels et immatériels permettant l'exploitation d'une activité commerciale. Il comprend le local, l'ameublement, le stock, la clientèle, la marque, les brevets, et tous les éléments qui permettent à l'entreprise de fonctionner. L'achat d'un fonds de commerce signifie que vous devenez propriétaire de l'entreprise, de sa clientèle, de ses marques et de ses brevets.

Avantages de l'acquisition d'un fonds de commerce :

• Propriété du fonds de commerce : Vous êtes propriétaire du fonds de commerce et pouvez le revendre à votre convenance. Vous pouvez ainsi réaliser une plus-value sur votre investissement.
• Indépendance vis-à-vis du propriétaire du local : Vous êtes indépendant du propriétaire du local et pouvez négocier un bail à long terme. Vous n'êtes pas soumis aux risques de non-renouvellement.
• Potentiel de valorisation à la revente : Un fonds de commerce bien géré peut prendre de la valeur au fil du temps. Vous pouvez ensuite le revendre à un prix supérieur à celui de l'achat initial. En effet, la valorisation d'un fonds de commerce dépend de nombreux facteurs, tels que la rentabilité de l'entreprise, la qualité de la clientèle, la réputation de la marque et l'emplacement du local.

Inconvénients de l'acquisition d'un fonds de commerce :

• Coût initial plus élevé : L'achat d'un fonds de commerce représente un investissement plus important que la location d'un local. Vous aurez besoin de plus de capital pour financer votre projet. Par exemple, l'acquisition d'une boulangerie artisanale dans une ville moyenne peut coûter entre 100 000 € et 200 000 €.
• Risque d'endettement plus important : L'investissement initial plus élevé implique un risque d'endettement plus important. Il est important de bien analyser vos capacités de remboursement avant de vous engager.
• Difficulté à obtenir des financements : Les banques peuvent être plus réticentes à accorder des prêts pour l'achat d'un fonds de commerce que pour une location. En effet, les banques considèrent l'acquisition d'un fonds de commerce comme un investissement plus risqué que la location d'un local.

Cas d'utilisation de l'acquisition d'un fonds de commerce :

• Entrepreneurs expérimentés : L'achat d'un fonds de commerce est souvent une option privilégiée par les entrepreneurs expérimentés qui ont déjà une certaine expertise et un capital important à investir.
• Reprise d'un commerce existant : Si vous souhaitez reprendre un commerce existant, l'achat du fonds de commerce est la seule option possible. Vous acquérez ainsi la clientèle, la réputation et l'historique de l'entreprise. Par exemple, si vous souhaitez reprendre une boutique de vêtements dans une rue commerçante, l'achat du fonds de commerce vous permettra de bénéficier de la clientèle fidélisée et de la réputation de la boutique.
• Création d'une marque forte : Si vous souhaitez créer une marque forte et développer une clientèle fidèle, l'achat d'un fonds de commerce peut vous donner un avantage concurrentiel. Vous pouvez ainsi bénéficier d'une image de marque déjà établie. Par exemple, si vous souhaitez créer une chaîne de restaurants, l'achat d'une enseigne déjà connue vous permettra de gagner du temps et de l'argent dans la construction de votre image de marque.

Comparaison approfondie des deux options

Pour mieux comprendre les différences entre le droit au bail et l'acquisition d'un fonds de commerce, voici un tableau comparatif des avantages et des inconvénients de chaque option :

En plus de ces critères, d'autres éléments clés peuvent influencer votre décision :

• Capital initial : Le capital dont vous disposez déterminera votre capacité à financer l'achat d'un fonds de commerce.
• Stratégie d'entreprise : Votre stratégie d'entreprise déterminera vos besoins en termes de localisation, de superficie et d'aménagement du local.
• Marché cible : Le marché cible de votre activité influencera votre choix de localisation et de type de commerce.
• Emplacement : L'emplacement du local est un facteur crucial pour le succès de votre activité. Choisissez un emplacement stratégique avec un bon passage et une visibilité optimale.
• Contexte économique : Le contexte économique général peut également influencer votre choix. En période de crise, il peut être plus prudent de choisir une option moins risquée, comme le droit au bail. Par exemple, lors de la crise économique de 2008, de nombreux entrepreneurs ont opté pour le droit au bail plutôt que l'achat d'un fonds de commerce pour limiter leurs risques financiers.

Cas concrets d'utilisation : illustrer la décision

Voici quelques exemples concrets pour illustrer le choix entre le droit au bail et l'acquisition d'un fonds de commerce :

Cas 1 : reprise du restaurant "le bistrot du coin" en centre-ville de lyon

Vous souhaitez reprendre le restaurant "Le Bistrot du Coin" en centre-ville de Lyon. Le prix du fonds de commerce est de 200 000 €. Le loyer du local est de 3 000 € par mois. Vous pouvez également choisir de louer le local avec un droit au bail pour un prix de 100 000 €. Dans ce cas, vous devez comparer le coût total de l'investissement (fonds de commerce + loyer) avec le prix du droit au bail. Vous devez également tenir compte du potentiel de rentabilité du restaurant "Le Bistrot du Coin" et de la possibilité de revendre le fonds de commerce à terme.

Cas 2 : création de la boutique en ligne "mode & style"

Vous souhaitez créer une boutique de vêtements en ligne "Mode & Style". Vous n'avez pas besoin d'un local physique pour exercer votre activité. Le droit au bail ne représente donc pas une option viable pour vous. Vous pouvez choisir de louer un espace de stockage pour vos produits, mais il ne s'agit pas d'un local commercial. Dans ce cas, l'achat d'un fonds de commerce n'est pas nécessaire.

Cas 3 : acquisition de la franchise "le pain doré" à marseille

Vous souhaitez acquérir une franchise de boulangerie "Le Pain Doré" à Marseille. La franchise vous propose un contrat de droit au bail pour un local spécifique. Le prix du droit au bail est de 50 000 €. Vous devez payer des royalties à la franchiseur en fonction de votre chiffre d'affaires. Vous n'êtes pas propriétaire du fonds de commerce, mais vous bénéficiez de la notoriété de la marque "Le Pain Doré" et des outils marketing mis à votre disposition par le franchiseur.

Conseils pour réussir votre choix

Pour vous aider à faire le bon choix, voici quelques conseils :

• Accompagnement professionnel : N'hésitez pas à faire appel à des professionnels, tels que des avocats, des experts-comptables ou des consultants en droit commercial, pour vous accompagner dans votre décision.
• Étude de marché approfondie : Réalisez une étude de marché approfondie pour analyser la concurrence, le potentiel de rentabilité de votre activité et les besoins de la clientèle.
• Élaboration d'un business plan solide : Élaborez un business plan solide qui inclut des prévisions financières, une stratégie marketing et un plan d'action pour développer votre activité.

Faire le bon choix entre le droit au bail et l'acquisition d'un fonds de commerce est crucial pour la réussite de votre projet d'entrepreneur. Prenez le temps d'étudier les avantages et les inconvénients de chaque option et de choisir la solution qui correspond le mieux à votre situation et à vos objectifs.