La déshérence successorale : causes, conséquences et solutions pour l’immobilier

La déshérence successorale, un phénomène croissant en France, touche de plus en plus l'immobilier. Elle survient lorsqu'un bien immobilier reste vacant et sans propriétaire clairement identifiable après le décès du propriétaire précédent. Cette situation, souvent liée à des complications successorales, a des conséquences importantes, tant économiques que sociales, pour les familles concernées, les communes et l'ensemble du tissu social. Il est donc crucial de comprendre ses causes, ses conséquences et d'explorer les solutions pour la prévenir et la gérer.

Causes de la déshérence successorale dans le domaine immobilier

La déshérence successorale dans le domaine immobilier est souvent le résultat d'une combinaison de facteurs, à la fois individuels, sociologiques et législatifs. Ces facteurs peuvent agir de manière isolée ou combinée, créant une situation complexe et difficile à gérer pour les héritiers potentiels.

Facteurs individuels

• Conflit d'héritage : Les disputes entre héritiers, les relations familiales conflictuelles ou les divergences sur le partage du patrimoine peuvent conduire à une déshérence. Par exemple, la maison familiale, objet de tensions entre les frères et sœurs, peut être laissée à l'abandon en l'absence d'accord sur sa vente ou sa gestion. Des cas similaires peuvent être observés avec des biens immobiliers, comme des appartements en copropriété, où les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord sur la suite à donner au bien.
• Difficultés économiques : Les dettes importantes laissées par le défunt, les frais de succession élevés ou les difficultés à gérer un patrimoine immobilier complexe peuvent dissuader les héritiers de prendre possession du bien. Imaginons une maison ancienne nécessitant des travaux importants et dont les frais de succession dépassent la valeur du bien. Dans ce cas, les héritiers peuvent choisir de renoncer à leur héritage, laissant le bien vacant et à la charge des autorités locales. La complexité de la gestion d'un bien immobilier, comme la gestion d'un immeuble locatif, peut également dissuader les héritiers, surtout s'ils n'ont pas les compétences ni les moyens de le faire.
• Absence de testament : L'absence de testament clairement établi peut laisser le patrimoine du défunt indéterminé, créant des incertitudes sur les héritiers et la répartition des biens. Dans ce cas, un bien immobilier peut rester vacant en attendant que les héritiers, souvent éloignés, se manifestent et règlent la succession. Une situation similaire peut se produire lorsque le testament n'est pas valable, par exemple, s'il n'a pas été correctement rédigé ou si les héritiers ne sont pas d'accord sur sa validité.
• Manque d'information : La complexité des procédures successorales et la difficulté à identifier les héritiers, surtout lorsqu'il s'agit de familles recomposées ou de proches dispersés, peuvent conduire à une ignorance de la situation et donc à un abandon du bien. Un exemple : un appartement situé dans une ville loin de la résidence des héritiers, sans informations précises sur les démarches à effectuer pour la succession, peut tomber dans l'oubli. La méconnaissance des droits et des obligations des héritiers peut également contribuer à la déshérence, les familles ne sachant pas comment gérer le bien ou quelles démarches entreprendre.

Facteurs sociologiques

• Individualisme croissant : La société actuelle tend vers un individualisme accru, avec une moindre importance accordée aux liens familiaux et aux traditions. Cette évolution peut se traduire par un désintérêt pour la gestion du patrimoine familial, notamment en cas de conflits ou de complications. La mobilité géographique croissante et la perte de contact entre les membres de la famille peuvent également contribuer à la déshérence, les héritiers vivant souvent loin du bien immobilier et n'ayant pas les moyens ni le temps de s'en occuper.
• Déclin du modèle familial traditionnel : L'augmentation des familles recomposées, des unions libres et des divorces rend la transmission du patrimoine plus complexe, avec des difficultés à identifier tous les héritiers potentiels et à établir un partage équitable. Un bien immobilier peut donc être laissé à l'abandon faute de consensus entre les différents membres de la famille. Par exemple, une maison héritée par un couple divorcé peut être laissée à l'abandon en raison de conflits entre les ex-conjoints et les enfants issus de leurs unions précédentes.
• Mobilité géographique : La mobilité géographique croissante peut entraîner une perte de contact entre les membres de la famille, rendant difficile la gestion d'un héritage à distance. Par exemple, un bien immobilier situé dans la région natale d'une famille, mais dont les descendants vivent à l'étranger, risque de devenir vacant faute de moyens et de volonté de s'en occuper. Le manque d'informations sur la situation du bien, les difficultés à se déplacer sur place et les coûts de gestion à distance peuvent dissuader les héritiers de prendre possession du bien.

Facteurs législatifs et administratifs

• Procédures successorales complexes et coûteuses : Les formalités administratives, les délais longs et les honoraires d'avocat peuvent décourager les héritiers et contribuer à la déshérence. Imaginons un bien immobilier dont la succession nécessite de multiples démarches administratives, des recherches d'héritiers et des expertises immobilières. Le coût de ces opérations pouvant surpasser la valeur du bien, les héritiers peuvent choisir de renoncer à l'héritage, laissant le bien vacant et à la charge des autorités locales. La complexité des lois et des réglementations liées à la succession peut également dissuader les héritiers, qui se trouvent confrontés à des démarches longues et fastidieuses.
• Absence de dispositifs de simplification : Le manque d'informations claires et accessibles et l'absence de plateformes dédiées à la gestion successorale peuvent compliquer la situation des héritiers. Une meilleure information et une simplification des procédures permettraient de mieux gérer les successions et de réduire les cas de déshérence. La mise en place de guichets uniques pour la gestion successorale, regroupant les administrations concernées et les professionnels du droit, pourrait simplifier le parcours des héritiers et les aider à comprendre les démarches à effectuer. Le développement d'outils numériques pour la gestion successorale, comme des plateformes en ligne permettant de gérer les démarches administratives, pourrait également simplifier les opérations et réduire les coûts.
• Cadre législatif non adapté : L'absence de dispositifs pour encourager la transmission du patrimoine ou pour faciliter la résolution des conflits successoraux peut aggraver le phénomène de la déshérence. L'instauration de dispositifs incitatifs pour la transmission de biens et la simplification des procédures de résolution des conflits successoraux pourraient constituer des solutions pour limiter la déshérence. Par exemple, la réduction des droits de succession pour les transmissions entre générations pourrait encourager les propriétaires à planifier leur succession et à transmettre leurs biens à leurs descendants. De même, la mise en place de procédures alternatives pour la résolution des conflits successoraux, comme la médiation, pourrait permettre de trouver des solutions plus rapides et moins coûteuses pour les héritiers.

Conséquences de la déshérence successorale sur le marché immobilier

La déshérence successorale a des conséquences importantes, tant pour les biens immobiliers concernés que pour la société en général. Elle entraîne des pertes économiques, une dégradation du patrimoine immobilier et un impact négatif sur le tissu social.

Perte de patrimoine

Un bien immobilier laissé à l'abandon se dégrade progressivement, entraînant une baisse de sa valeur et un risque accru de détérioration. La dégradation du patrimoine immobilier peut prendre plusieurs formes, comme des infiltrations d'eau, des effondrements de toiture, des problèmes de sécurité et une dévalorisation générale du bien. Ces détériorations peuvent entraîner des coûts importants pour les autorités locales, qui doivent prendre en charge la mise en sécurité et la démolition des biens en ruine. En 2020, on estime que 1,5 million de logements sont vacants en France. Cette situation représente une perte économique importante et une ressource non exploitée pour le marché immobilier. De plus, la présence de biens immobiliers délabrés dans un quartier peut avoir un impact négatif sur l'attractivité du secteur et contribuer à la dégradation du tissu social.

Coûts pour la collectivité

La gestion des biens vacants représente un coût important pour les collectivités locales. Les frais d'entretien, les risques de sécurité publique et les charges fiscales liés à ces biens représentent un fardeau financier pour les communes. Selon une étude de la Direction générale des finances publiques , les coûts liés à la gestion des biens vacants s'élèvent à environ 1 milliard d'euros par an pour les collectivités locales. La gestion des biens vacants représente une charge supplémentaire pour les budgets communaux, qui doivent également prendre en charge la mise en sécurité des biens, les travaux de démolition et la gestion des risques de sécurité publique.

Impact social

La déshérence successorale peut contribuer à la perte de lien social dans les quartiers, à l'isolement des familles et à la dégradation du tissu social. Un bien immobilier vacant, surtout s'il est situé dans un quartier déjà défavorisé, peut devenir un symbole de l'abandon et de la dégradation sociale. L'abandon de biens immobiliers peut également contribuer à la criminalité et à la délinquance, ces biens pouvant servir de refuge pour les personnes sans domicile fixe ou de lieu de trafic de drogue. La présence de biens immobiliers vacants dans un quartier peut également avoir un impact négatif sur la qualité de vie des habitants, en générant un sentiment d'insécurité et en dégradant l'environnement.

Impact économique

La déshérence successorale peut entraver le développement économique local en réduisant l'offre de logements disponibles, en freinant la construction de nouveaux projets et en limitant les investissements. Un bien immobilier vacant représente un manque à gagner pour la ville, car il ne participe pas à l'activité économique et à la création d'emplois. De plus, la présence de biens immobiliers vacants peut dissuader les investisseurs et les entreprises de s'installer dans un quartier, freinant ainsi le développement économique et social de la zone. La déshérence successorale peut également entraîner une baisse des prix de l'immobilier dans les quartiers concernés, ce qui peut dissuader les propriétaires de vendre leurs biens et contribuer à un cercle vicieux de dégradation.

Perte de mémoire et d'histoire

La déshérence successorale peut entraîner la perte de patrimoine familial et historique. Des biens immobiliers chargés d'histoire, témoins du passé, peuvent être perdus pour toujours, entraînant la disparition de la mémoire collective et des liens avec les générations précédentes. La destruction de ces biens immobiliers, souvent liés à des événements historiques ou à des personnages importants, peut constituer une véritable perte pour la culture et l'identité d'un territoire.

Solutions pour prévenir et gérer la déshérence successorale dans l'immobilier

Face à ce phénomène croissant, il est essentiel de mettre en place des solutions pour prévenir et gérer la déshérence successorale. Plusieurs pistes sont à explorer, impliquant une action conjointe des pouvoirs publics, des professionnels de l'immobilier et des citoyens.

Renforcer l'information et la sensibilisation

• Des campagnes d'information sur les enjeux de la succession et les conséquences de la déshérence peuvent sensibiliser le public à l'importance de la planification successorale. Un site internet dédié à la gestion successorale et à la prévention de la déshérence pourrait être mis en place, proposant des informations claires et concises sur les démarches à effectuer, les droits et obligations des héritiers et les conséquences de la déshérence. Des brochures et des supports d'information pourraient également être distribués dans les mairies, les notaires et les agences immobilières. Des campagnes de sensibilisation pourraient être menées dans les médias, à la télévision, à la radio et sur les réseaux sociaux. Ces campagnes pourraient mettre en avant les avantages de la planification successorale et les risques liés à la déshérence.
• Des services d'aide et de conseil pour les familles peuvent être mis en place pour les accompagner dans la gestion de leur patrimoine et dans la résolution de conflits successoraux. Des consultations gratuites avec des professionnels du droit et de la gestion immobilière pourraient être organisées, notamment dans les mairies, les centres sociaux ou les associations de consommateurs. Ces consultations pourraient permettre aux familles de comprendre les démarches à effectuer, de résoudre les conflits potentiels et d'éviter la déshérence. Des plateformes en ligne, proposant des informations et des outils pour gérer la succession, pourraient également être développées.

Simplifier les procédures administratives

• La digitalisation des procédures successorales permettrait de réduire les délais et de simplifier les formalités administratives. Une plateforme numérique regroupant toutes les démarches nécessaires à la gestion d'une succession faciliterait les opérations pour les héritiers. Cette plateforme pourrait permettre de consulter les informations relatives à la succession, de déposer des documents, de suivre l'état d'avancement des démarches et de communiquer avec les administrations concernées. La digitalisation permettrait de réduire les déplacements, de faciliter l'accès aux informations et de simplifier les procédures, contribuant ainsi à la réduction de la déshérence.
• Le développement de guichets uniques pour la gestion successorale permettrait aux héritiers d'accéder à un service centralisé et efficace pour gérer toutes les étapes de la succession. Un guichet unique regroupant les administrations concernées, les professionnels du droit et de l'immobilier, permettrait de simplifier le parcours des héritiers et de les aider à comprendre les démarches à effectuer. Ce guichet unique pourrait également proposer des informations et des conseils pour prévenir la déshérence, comme la planification successorale, la gestion du patrimoine et la résolution des conflits successoraux.

Encourager la planification successorale

• La promotion du testament et des donations pourrait permettre aux propriétaires de prévoir la transmission de leur patrimoine de manière claire et organisée, réduisant ainsi les risques de déshérence. Des campagnes d'information et de sensibilisation sur l'importance de la planification successorale pourraient être menées, accompagnées de formations et de conseils gratuits. Ces campagnes pourraient mettre en avant les avantages de la planification successorale, comme la transmission du patrimoine selon les volontés du défunt, la prévention des conflits entre les héritiers et la réduction des risques de déshérence. Des outils numériques pourraient également être développés pour faciliter la rédaction de testaments et de donations, comme des modèles de testament en ligne et des simulateurs de succession.
• Des solutions de gestion patrimoniale adaptées aux besoins des familles pourraient être développées pour faciliter la transmission du patrimoine immobilier. Des structures de transmission familiale, comme les sociétés civiles immobilières (SCI), permettraient de mieux gérer et de transmettre les biens immobiliers en minimisant les risques de déshérence. Les SCI permettent de répartir la propriété d'un bien immobilier entre plusieurs personnes, de faciliter la gestion et la transmission du bien, et de minimiser les risques de conflits entre les héritiers. Des conseils et des formations pourraient être proposés aux familles pour les aider à créer et à gérer une SCI.

Promouvoir la collaboration intergénérationnelle

• Encourager le dialogue et l'échange entre les générations permettrait de mieux comprendre les besoins et les attentes des familles et d'éviter les conflits liés à la transmission du patrimoine. Des ateliers et des programmes de transmission du patrimoine familial pourraient être organisés, mettant en avant l'importance du dialogue et de la compréhension mutuelle. Ces ateliers pourraient permettre aux familles de discuter de leurs souhaits, de leurs besoins et de leurs attentes concernant la transmission du patrimoine. Ils pourraient également permettre aux générations futures de se familiariser avec le patrimoine familial et de mieux comprendre l'histoire et les valeurs de la famille.
• Créer des espaces de rencontre et de partage intergénérationnels pourrait favoriser les liens entre les générations et faciliter la transmission des connaissances et des valeurs familiales. Des événements organisés dans les quartiers ou dans des lieux dédiés permettraient aux familles de se rencontrer, de partager des moments conviviaux et de se familiariser avec le patrimoine familial. Ces événements pourraient proposer des activités ludiques et éducatives, comme des visites de musées, des ateliers de cuisine familiale ou des expositions sur l'histoire de la famille. L'objectif est de créer un espace de dialogue et d'échange entre les générations, de renforcer les liens familiaux et de transmettre les valeurs et les traditions.

Développer des dispositifs de gestion des biens vacants

• La création de banques foncières permettrait de gérer les biens vacants et de les mettre à disposition des personnes en besoin de logement. Les banques foncières pourraient acquérir les biens immobiliers vacants et les rénover pour les proposer à la location ou à la vente à des prix abordables. Ces banques foncières pourraient également proposer des services de gestion et d'entretien des biens immobiliers, assurant ainsi leur bon état et leur valorisation. La création de banques foncières pourrait contribuer à lutter contre la déshérence, à fournir des logements abordables et à revitaliser les quartiers dégradés.
• Des programmes de rénovation et de mise en valeur des biens laissés à l'abandon pourraient contribuer à la revitalisation des quartiers et à la création d'emplois. Des initiatives de réhabilitation des biens vacants pourraient être encouragées, avec des subventions et des aides pour les propriétaires souhaitant rénover et mettre en valeur leurs biens. Ces programmes pourraient proposer des aides financières, des conseils techniques et des formations pour les propriétaires souhaitant rénover leurs biens. Ils pourraient également proposer des solutions de financement pour les projets de réhabilitation et de mise en valeur des biens vacants.
• Encourager la réhabilitation des biens vacants pour un usage social ou économique permettrait de donner une nouvelle vie à ces biens et de créer des opportunités pour la collectivité. Des programmes d'aménagement et de reconversion des biens vacants pourraient être mis en place, en favorisant des activités économiques, sociales ou culturelles. Ces programmes pourraient proposer des subventions, des aides fiscales et des conseils pour les projets de reconversion des biens vacants. Ils pourraient également mettre en place des structures de coordination pour faciliter la collaboration entre les différents acteurs impliqués dans la réhabilitation des biens vacants.

La déshérence successorale représente un défi important pour l'immobilier et pour la société en général. Il est crucial de prendre conscience de ses causes et de ses conséquences, et de mettre en place des solutions efficaces pour la prévenir et la gérer. La mobilisation collective des pouvoirs publics, des professionnels de l'immobilier et des citoyens est indispensable pour lutter contre la déshérence successorale et préserver le patrimoine immobilier et le tissu social.